В Польше есть возможность арендовать жилье в несколько раз дешевле, чем через обычные объявления. Например, за 50 кв. м можно платить сумму от 750 до 1 000 злотых в месяц. Это жилье, которое предоставляется по по системе TBS. Оно есть практически в каждом городе. Редакторы Vitrina.pl рассказывают, как она работает, как стать ее участником, в чем плюсы и минусы.

Что такое ТBS?

TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) - это социальные жилищные общества -  государственные или частные компании или кооперативы, работающие на некоммерческой основе за счет средств Национального жилищного фонда. Чтобы полностью понять, что собой представляет жилье TBS, стоит немного вернуться в прошлое. Ассоциация социального жилья была создана на основании Закона от 26 октября 1995 г. Целью создания квартир TBS было удовлетворение жилищных потребностей людей с фиксированным и умеренным доходом.

Закон о TBS действует и по сей день, и на его основе строятся квартиры для людей, которые не могут позволить себе купить собственную квартиру, не обладают кредитоспособностью и в то же время имеют слишком высокий доход, чтобы претендовать на муниципальную квартиру, поскольку доход на одного человека в семье превышает 1,3 среднемесячной зарплаты в данном воеводстве. Подробные данные об уровне доходов и критериях TBS, которым должны соответствовать жители Варшавы, приведены ниже в этой статье.

Жилищная ассоциация является некоммерческим предприятием. Она была создана для строительства и управления жильем. В связи с этим TBS предполагает создание готового жилья с относительно низкой арендной платой, предназначенного для долгосрочной аренды. Задачей жилищной ассоциации также является управление и модернизация зданий.

Квартиры TBS доступны по всей стране, не только в небольших городах, но и в крупнейших пригородах. Землю под жилье обычно предоставляют местные власти.

Кто имеет право на квартиру TBS?

К сожалению, не все имеют право на получение квартиры TBS. Она предназначена для людей, которые соответствуют строгим критериям:

  • Ключевым критерием здесь является критерий дохода - претендовать на TBS могут люди, чей доход не превышает 1,3 среднемесячной зарплаты - здесь учитывается уровень среднемесячной зарплаты по отдельным воеводствам, который находится в диапазоне, определенном Законом о финансовой поддержке некоторых жилищных проектов;
  • Претендент на получение квартиры в рамках TBS не должен иметь в собственности никакой другой недвижимости;

  • Претендент должен проживать в соответствующей гмине и быть там трудоустроенным.

На каком основании можно арендовать квартиру TBS, и какова сумма арендной платы?

Человек, претендующий на квартиру TBS, заключает договор с жилищным товариществом, после чего должен заплатить так называемый взнос за участие (он регулируется правилами отдельных товариществ). Размер этого взноса зависит от стоимости строительства и обычно составляет 10-15 %. Максимальный размер - 30 % от стоимости строительства.

Когда срок договора аренды истекает и квартира TBS освобождается, арендатор имеет право на возврат всей суммы взноса за участие.

Помимо вышеупомянутого взноса за участие в проекте, арендатор также обязан вносить ежемесячную арендную плату. Квартиры TBS характеризуются относительно низкой арендной платой.

Это своего рода следствие низкой стоимости строительства такого жилья, поскольку инвесторы полагаются на средства "Национального хозяйственного банка" и самой гмины. Землю под застройку предоставляют местные власти. Кредиты, взятые на строительство, в некотором роде погашаются за счет жильцов, которые обязаны платить арендную плату.

Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством размер арендной платы не может превышать 4% от восстановительной стоимости помещения, но эта ставка применяется только зданиям TBS, которые были построены какое-то время назад.

В случае с новостройками эта сумма может достигать 5% от общей стоимости.

Кроме того, к ежемесячной арендной плате необходимо прибавить коммунальные платежи: тепловую энергию, канализацию, горячую и холодную воду и вывоз мусора.

Стоит также учитывать, что размер арендной платы может рассчитываться исходя из метража квартиры, и в разных населенных пунктах ставки будут отличаться. В 2023 году размер арендной платы чаще всего составлял от 15 до 20 злотых за кв. м, то есть за квартиру площадью 50 кв. м арендаторы платили от 750 до 1 000 злотых.

Как выкупить квартиру TBS?

Хотя в первоначальной версии программы квартиры можно было арендовать только на долгосрочной основе, начиная с 2022 года их можно выкупать. Однако для этого необходимо выполнить несколько условий. Претендент на квартиру TBS должен:

  • арендовать квартиру в системе TBS не менее 5 лет,
  • оплатить взнос в размере 20% от стоимости строительства жилья, если жилье находится в городе с населением до 100 000 человек, или 25%, если в городе проживает более 100 000 человек,
  • регулярно вносить арендную плату и не иметь задолженностей по платежам в течение последних 5 лет.

Человек, который собирается выкупить квартиру, может распределить платеж по частям. В этом случае арендатор платит повышенную арендную плату в течение 10 лет. Подробные условия выкупа квартиры TBS изложены в правилах и положениях отдельных жилищных ассоциаций TBS.

Преимущества квартиры в TBS

  • Одним из неоспоримых преимуществ является относительно низкий взнос за участие в программе по сравнению с собственным взносом, который потребовался бы при покупке квартиры в ипотеку.
  • Взнос, который выплачивается при подписании договора, также полностью возвращается, и TBS должен сделать это в течение года после выезда из квартиры.
  • Квартиры от TBS сдаются в долгосрочную аренду, что означает, что арендатор может проживать в квартире в течение длительного периода времени, не опасаясь, что договор аренды может быть расторгнут в одночасье.
  • Относительно низкие арендные платежи.
  • Несомненным преимуществом является минимум формальностей, необходимых для подписания договора, в отличие от требований, предъявляемых к жилищному кредиту. Поэтому главной сложностью является подача заявки в соответствующее товарищество и ее одобрение.
  • Эти квартиры, как правило, отличаются высоким уровнем отделки.

Недостатки жилья ТBS

  • Основным и наиболее часто упоминаемым недостатком квартир в ТБС до 2022 года было отсутствие возможности выкупить квартиру в собственность. Измененный закон уже позволяет выкупить квартиру, но эта возможность регулируется индивидуальными правилами каждого ТБС.
  • Арендатор, желающий стать жильцом квартиры в TBS, должен жить и работать на территории соответствующей гмины.
  • Хотя взнос за участие в программе возвращается по завершении договора аренды, TBS по закону обязан вернуть взнос не позже, чем через год после того, как арендатор освободит помещение.
  • Одним из ключевых недостатков является расположение жилых комплексов TBS - они обычно строятся на окраинах города, в непрезентабельных местах, чтобы максимально снизить затраты на строительство.

Аренда жилья TBS в Варшаве

Помощь в аренде жилья в рамках фонда TBS также предоставляется Варшавой.

Лица, отвечающие всем следующим критериям, могут подать заявку на заключение договора аренды жилья в TBS при участии города Варшавы:

  • Предоставляют доказательства того, что Варшава является местом их постоянного проживания,
  • подтверждают, что уплачивают подоходный налог в Варшаве,
  • соответствуют критерию дохода,
  • не могут самостоятельно обеспечить свои потребности в жилье (§ 3 раздел 1 пункты 3 и 4 Распоряжения Мэра Варшавы № 1294/2022 от 4 августа 2022 года о предоставлении жилищной помощи в рамках ресурса TBS),
  • не имеют задолженностей по оплате за занимаемое помещение.

Критерий дохода для жителей Варшавы, претендующих на квартиры TBS, представлен в следующей таблице минимального и максимального совокупного дохода, дающего право на получение жилищной помощи из фонда TBS при участии города Варшавы:

Полная информация с перечнем документов и формой заявления на получение квартиры TBS в Варшаве доступна по ссылке.