Обзор цен на жилье по районам Варшавы 2025: где квартиры дорожают, а где дешевеют

Самые дорогие районы: Средместье лидирует, но цены падают

По итогам третьего квартала 2025 года, самой дорогой по-прежнему остается историческая часть города.

• Средместье – абсолютный лидер. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке составила 23 000 злотых,
• Жолибож – неожиданно занял второе место, обогнав Волю. Здесь "квадрат" стоил в среднем 20 700 злотых,
• Воля – опустилась на третье место со средней ставкой 20 600 злотых за кв. м.
• Вилянув – стабильно четвертое место со средней ценой 19 800 злотых за кв. м.

Несмотря на высокие абсолютные цифры, все четыре лидирующие локации зафиксировали годовое снижение средних цен. Сильнее всего "вторичка" подешевела в Средместье – на 3,5% за год. В Воле падение составило 3,0%, в Жолибоже – 2,8%, а в Вилянуве – 1,9%, отмечает tvn24.pl.

"Достигли психологический порог"

Agata Stachowiak, эксперт рынка жилья Otodom, пояснила эту тенденцию.

– Годовые падения средних цен в самых дорогих районах Варшавы свидетельствуют о достижении определенного ценового барьера. Такие локации, как Средместье, Жолибож или Воля, перешагнув психологический порог в 20 тысяч злотых за квадратный метр, стали попросту недоступны для широкой группы покупателей, – заявила она. – Этот высокий входной порог только усиливает их эксклюзивный характер. Небольшая годовая коррекция в этом сегменте — это скорее сигнал стабилизации после динамичного роста, а не утраты стоимости.

В целом, средняя цена "вторички" в столице составила 18 700 злотых за квадратный метр, что на 1,2 тысячи злотых выше, чем средняя цена на первичном рынке (17 400 злотых/кв. м).

Самые доступные районы: Где искать жильё по низким ценам?

Согласно данным Otodom, на противоположном полюсе ценового рейтинга находятся районы, расположенные ближе к окраинам.

Самые низкие средние цены на конец третьего квартала 2025 года были зафиксированы:

• Рембертув – самый дешёвый район со средней ценой 13 600 злотых за кв. м.
• Бялоленка – 14 400 злотых/кв. м.
• Весола – 14 600 злотых/кв. м.
• Вавер – 14 700 злотых/кв. м.

– В реальности в рамках одной метрополии функционируют совершенно разные рынки, часто не соответствующие друг другу по доступности, привлекательности и бюджетам покупателей, – добавила Agata Stachowiak.

Исключение из правил: В Весоле жильё дорожает

Самое сильное годовое падение средних ставок (на 6,1% за год) произошло в районе Прага- Пулноц. Заметные коррекции также наблюдались на Таргувкe (–4,4%), Белянах (–4,3%) и Охоте (–4,0%).

Интересно, что почти во всех районах Варшавы было зафиксировано снижение цен. Единственным исключением из этого тренда стала Весола, где квартиры подорожали на 3,3% за год.

– Когда цены в центральных локациях становятся заградительными, покупатели всё чаще обращаются к районам, расположенным ближе к окраинам, – пояснила эксперт. – В Весоле привлекательная стартовая цена в сочетании с хорошей коммуникацией, доступом к услугам и растущим потенциалом локации привлекает покупателей, что и приводит к росту средних ставок на местном вторичном рынке.