В Польше выросло количество достроенных, но непроданных квартир. Что это значит?

Согласно анализу компании JLL, занимающейся мониторингом рынка недвижимости, в четвертом квартале 2025 года количество завершенных, но непроданных квартир увеличилось на 46% по сравнению с предыдущим кварталом, что почти в три раза выше, чем годом ранее, сообщает money.pl.

В семи крупнейших городах – Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Труймясце, Познани, Лодзи и Катовице – застройщики предложили более 14 000 готовых квартир. Таким образом на рынке новых квартир количество достроенных достигло 20%, остальные 80% продаются еще на этапе стройки.

Аналогичная картина вырисовывается и из данных портала Tabelaofert.pl. За тот же период и в тех же городах на продажу было выставлено 16 300 готовых квартир, что составляет приблизительно 23% от общего предложения застройщиков. Различия обусловлены разными методологиями подсчета количества предлагаемых квартир.

Почему так произошло?

Нынешняя волна завершенных квартир является прямым следствием инвестиционных решений, принятых на рубеже 2023 и 2024 годов. Учитывая, что средний срок завершения жилых проектов составляет 18–24 месяца, инвестиции, запущенные во время бума спроса, вызванного программой "Безопасный кредит 2%", как раз сейчас выходят на рынок.

– На рубеже 2023–2024 годов застройщики приступили к массовым строительствам, так как ожидали очень высокий спрос. В то время правительство обещало поддержать покупателей, приобретающих жилье впервые, – говорит Александра Гавроньска, руководитель отдела исследований рынка жилья в JLL.

В 2026 в Польше ожидается смягчение денежно-кредитной политики

В 2025 году в Польше значительно улучшились условия ипотечного кредитования – ставки NBP снизились с 5,75% до 4%. На заседании в январе 2026 года Rada Polityki Pieniężnej сохранила ставки без изменений, но дала понять о своей готовности к дальнейшему смягчению денежно-кредитной политики.

Застройщики надеяться, что отложенный спрос и более дешевые ипотечные кредиты действительно оживят рынок в 2026 году.

Застройщики утверждают, что рекордное количество готовых квартир, предлагаемых к продаже, обеспечивает исключительно комфортные условия для покупателей. В обычных рыночных условиях покупатели в основном приобретают квартиры на этапе строительства, когда цены ниже, а выбор больше. Покупка готовой квартиры, как правило, дороже и менее популярна, поэтому такая высокая доля "готовых" квартир представляет собой отход от модели продаж, которая доминировала на рынке в течение многих лет.

– Cегодня мы не видим оснований ни для значительного повышения цен, ни для резкого их снижения, хотя локальные отклонения могут наблюдаться, – уверен Бартош Гусс, генеральный директор Польской ассоциации застройщиков (PZFD).

Эва Палус из Tabelaofert.pl разделяет это мнение.

– В наши дни возможности для повышения цен на готовые квартиры очень ограничены, но это не означает резкого снижения цен или распродажи по бросовым ценам. Да, есть компании, которые хотят быстро продать свои квартиры, чтобы снизить затраты на обслуживание. В то время остаются и те компании, которые всегда планировали процесс продажи после завершения строительства, – объясняет она.

Ситуация с готовыми квартирами по городам

Данные за 2025 год указывают на явное различие между городами.

В то время как в Труймясто (16%) и Варшаве (22%) масштабы завершенных, но непроданных квартир остаются под контролем, в Кракове, Познани и Лодзи они уже достигают 43–46% от годового объема продаж. Наиболее напряженная ситуация наблюдается в Катовице, где объем завершенных квартир составляет до 75% от круглогодичного спроса , что может представлять реальный риск финансовых затруднений и привести к снижению цен.

По словам застройщиков, ситуация остается относительно стабильной в семи крупнейших городах, но это средний показатель, который маскирует растущие локальные проблемы.

Теоретически, текущий срок продажи на рынке составляет чуть более шести кварталов , что формально соответствует рыночному равновесию. Однако на практике некоторые рынки уже испытывают значительные проблемы. В Лодзи темпы продажи приближаются к 10 кварталам, а в Катовице превышают 14 кварталов , что означает, что некоторые квартиры могут ждать покупателей несколько лет после завершения строительства.

Чего ожидать в 2026 году

Большое количество уже построенных квартир ограничивает возможности повышения цен. Застройщики все чаще используют скидки, бонусы и гибкие условия оплаты, особенно в новых проектах, конкурирующих с готовыми квартирами.

Проекты, запущенные во время строительного бума, сейчас вступают в фазу завершения. Учитывая, что уровень разрешений на строительство и начала инвестиций в предыдущие годы оставался высоким, начало 2026 года может ознаменоваться дальнейшим увеличением количества завершенных проектов.