В Варшаве покупатель квартиры стал судиться с застройщиком и доказал, что площадь под перегородками нельзя считать полезной площадью. Это первый такой приговор суда, вступивший в силу. Он касается одного из застройщиков Варшавы, но открывает возможность для оспаривания подобных ситуаций на всем рынке недвижимости Польши, что позволит покупателям недвижимости сэкономить значительные суммы денег.

А все началось со спора между покупателем недвижимости и девелопером. Девелопер включал площади под межкомнатными перегородками в полезную площадь, покупатель считал, что это неправильно. Учитывая высокую стоимость "квадрата", покупатель нанял юриста и обратился в суд.

Дело рассматривал районный суд Праги в Варшаве. Застройщик утверждал, что перегородки можно перемещать, поэтому площадь под ними можно включать в площадь квартиры. Суд с этим не согласился и постановил, что застройщик не может учитывать площадь под перегородками как чистую площадь помещения, то есть окончательную полезную площадь.

О решении суда рассказал ресурс TVN24. Журналисты портала попросили адвоката прокомментировать ситуацию.

– У нас есть два типа перегородок, и единственные, которые можно включать в площадь квартиры, – это несущие стены, постоянные элементы конструкции, которые не подлежат демонтажу. За площадь под иными перегородками можно получить возврат средств от застройщика. Суд описал их как стеклянные, складные или в виде жалюзи, которые можно в любой момент без их повреждения демонтировать и установить в другом месте так, чтобы реорганизовать большую открытую площадь в зависимости от изменяющихся с течением времени потребностей, – объясняет адвокат Magdalena Durlik-Olszewska из Kancelarii Adwokackiej LexInvest.

Обоснование суда

Суд в приговоре прямо указывает, как следует интерпретировать понятие перегородок. Адвокат показала фрагмент обоснования приговора, в котором это разъясняется:

«Следует согласиться с позицией истца, что используемое в польском стандарте PN-ISO 9836: 1997 выражение "элементы, подлежащие демонтажу, такие как перегородки" (elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe), скорее означает лёгкие внутренние перегородки типа ширм, например, стеклянные, складные или в форме ролетов, которые можно в любой момент демонтировать без их повреждения и установить в другом месте. Это позволяет реорганизовать более крупное открытое пространство в зависимости от меняющихся потребностей, например, офисное пространство на определённом этаже для нужд разных отделов компании или пространство выставочного зала для его разделения на боксы. К иску был приложен распечатанный результат поиска выражения "demountable partitions" (стр. 142–146), который показывает, что такие продукты существуют на рынке и успешно используются для создания демонтируемых перегородок в помещениях. Это их принципиально отличительная черта от кирпичных перегородок»

А что, если перегородка кирпичная?

Журналисты обратились за оценкой к специалисту, который ежедневно занимается такими расчётами.

– Суд так интерпретировал нормы, что кирпичная перегородка является отличным элементом от перегородок, например, используемых в офисных зданиях. Странная интерпретация, потому что и ту, и другую можно спокойно демонтировать. Разница лишь в том, что кирпичную нельзя демонтировать, не разрушив её, – комментирует он анонимно. – Но здесь хорошо, что это решение принято на пользу клиентов, потому что другие застройщики, видя возникшую путаницу, тоже не будут учитывать площадь под перегородкой.

Подобных исков в судах становится все больше

Адвокат оценивает, что благодаря этому приговору у введённых в заблуждение людей есть большие шансы вернуть деньги.

– Приговор открывает покупателям путь к выигрышу подобных дел, пресекает недобросовестные практики застройщиков. В настоящее время недвижимость продаётся хуже. На рынке недвижимости наблюдается застой, и некоторые застройщики пытаются обходить закон разными способами. Если сейчас покупатель решится на судебное разбирательство, то шансы на победу в процессе велики, – утверждает она.

Katarzyna Walków, юрисконсульт, отмечает, что теперь покупатели недвижимости могут оспаривать лишние квадратные метры и возвращать вплоть до 40 тыс. злотых, что в масштабах всего дома может обернуться многомиллионными затратами для застройщика.

Эксперты указывают, что застройщики многие годы включали неполезные площади в метраж. Юристы ожидают лавины заявлений о возврате денег.